CUIDADO NA COMPRA DE IMÓVEL

A casa própria seja, talvez, o grande sonho da maioria dos brasileiros. Para realizá-lo, não medimos esforços, especialmente financeiros, muitas vezes comprometendo a poupança de toda uma vida ou até mesmo boa parte da renda futura, financiando-o por 10, 20, 30 anos. Mas será que tomamos o devido cuidado na compra de imóvel?

A pergunta, ou alerta, parece-nos pertinente porque, na nossa experiência profissional, é comum nos depararmos com pessoas que, no afã de realizar seu sonho, comprometem toda a sua reserva financeira. Esquecem, todavia, dos custos acessórios da compra de um imóvel, decorrentes da escritura de compra e venda, do registro da escritura, do valor devido ao corretor, dos honorários do advogado etc.

E, para remediar, tentam cortar, ao máximo, esses custos acessórios. Negociam, por exemplo, o valor devido ao corretor e dispensam a assistência de um advogado.

Ao assim fazer, essas pessoas estão cientes dos riscos que estão assumindo? Abaixo, exporemos a importância de se exigir e analisar, de forma diligente, os documentos do imóvel e do vendedor.

O vendedor

Para a venda de um bem imóvel, é necessário que o vendedor seja proprietário desse bem. E, no direito brasileiro, a propriedade de um bem imóvel se transmite mediante o registro do título aquisitivo no Registro de Imóveis. Portanto, importante cuidado na compra de imóvel é verificar se o vendedor consta como proprietário na matrícula do imóvel aberta no tabelionato respectivo.

É muito comum, em razão do custo desse registro, a existência do chamado “contrato de gaveta”. Muito comum, também, é a não regularização da propriedade do imóvel, mediante inventário e registro da partilha, quando da morte do proprietário.

Em tais situações, para que seja realizada a compra e venda e o imóvel seja transferido ao comprador, será necessário regularizar toda a situação anterior. Essa regularização importará em custos adicionais, muitas vezes não considerados pelo comprador. E isso sem considerar a hipótese de o vendedor no “contrato de gaveta” ou o herdeiro do imóvel não ser localizado, o que poderá, até, impossibilitar a regularização.

Pior, nesse ínterim pode ocorrer de o vendedor – ou a pessoa que conste como proprietária na matrícula do imóvel – ter sido acionado judicialmente e ocorrer a penhora do imóvel objeto da compra e venda. Além do risco de perda do imóvel, essa situação, se revertida, demandará tempo, dinheiro e desgaste emocional.

A situação financeira do vendedor

Outro cuidado na compra de imóvel é levantar a situação financeira do vendedor.

No direito brasileiro, salvo no caso de dívida decorrente de pensão alimentícia, em que o devedor pode ser preso, somente o patrimônio do devedor garante suas dívidas.

E a lei, para proteger o credor, estabelece mecanismos que o resguardam contra eventuais transferências de titularidade dos bens do devedor (como venda e doação), de forma a deixar patrimônio insuficiente para garantir suas dívidas, sob pena de caracterizar as chamadas “Fraude contra Credores” e “Fraude à Execução”.

Vale dizer, a lei confere ao credor a possibilidade de anular judicialmente a venda ou torná-la ineficaz, caso esta tenha deixado o devedor com patrimônio insuficiente para responder por suas dívidas, tornando-se insolvente.

Além da situação financeira do devedor, caso ele seja sócio de alguma empresa, é necessário analisar sua situação financeira também. Isso por conta do risco de eventual “desconsideração da personalidade jurídica”, que implica na busca de bens dos sócios quando a empresa não possui patrimônio suficiente para honrar com suas obrigações.

A desconsideração da personalidade jurídica é muito comum em caso de dívida trabalhista, em que a Justiça do Trabalho, na falta de patrimônio suficiente da empresa para quitá-la, busca bens dos sócios para a satisfação do débito.

E, dado o espírito protetivo da justiça do trabalho, tal “desconsideração da personalidade jurídica” muitas vezes é feita sem a observância das formalidades legais, pegando de surpresa o comprador do imóvel.

O imóvel

Além de verificar se aquele que se apresenta como vendedor é o proprietário nomeado na matrícula do imóvel, imprescindível cuidado na compra de imóvel é verificar a situação do próprio imóvel.

Isso porque pode recair ônus sobre o imóvel, como, por exemplo, hipoteca ou caução. Nesse caso, há o risco de o comprador perder o bem, caso o vendedor deixe de pagar sua dívida e o seu credor execute a garantia.

Pode existir, ainda, alguma restrição que impeça o comprador de usar plenamente o imóvel, como no caso de usufruto ou servidão, estar ele locado, ocasião essa em que o locatário tem direito de preferência na aquisição, ou a locação prever cláusula de vigência, hipótese em que o comprador deverá respeitar o prazo de vigência da locação.

Em relação ao direito de preferência, o locatário, se deste for preterido, poderá exercê-lo judicialmente, hipótese em que a compra e venda pode até não prevalecer.

As dívidas do imóvel

Outro importante cuidado na compra de imóvel, ainda, é o levantamento das dívidas que recaem sobre ele, como condomínio e IPTU.

Isso porque, no direito brasileiro, tais dívidas acompanham o imóvel, que, por sua vez, responderá por elas. Em outras palavras, caso o comprador não as pague, poderá perder o imóvel comprado, que será vendido para quitá-las, restando ao comprador eventual saldo remanescente.

O compromisso de compra e venda

É muito comum se firmar um compromisso de compra e venda, em que comprador e vendedor estabelecem a forma de pagamento, a documentação a ser apresentada pelo vendedor ao comprador e os respectivos prazos. Trata-se de cuidado na compra de imóvel que minimiza os riscos envolvidos.

Do ponto de vista do vendedor, ele garante o recebimento de uma quantia, como demonstração da seriedade da proposta do comprador. Além disso, garante-se contra eventual desistência imotivada do comprador.

Já do ponto de vista do comprador, garante-se a possibilidade de análise de toda a documentação do imóvel e do vendedor, com vistas a avaliar o risco do negócio, como acima exposto, mediante o pagamento de um valor ínfimo, se considerado o montante total do negócio proposto. É possível estabelecer, também, que a maior parte do preço seja pago quando da outorga da escritura definitiva, garantindo-se, assim, a efetiva transferência do imóvel, que se dará com o registro dessa escritura.

Ainda, cumprido o compromisso de compra e venda, terá o comprador, em caso de recusa do vendedor em outorgar a escritura ou seu desaparecimento, ação judicial para a transferência da titularidade.

Como se vê, a boa redação do compromisso de compra e venda é imprescindível para se amenizar os riscos tanto do vendedor quanto do comprador, não podendo ser negligenciada.

Conclusões

A realização do sonho da casa própria, dado o seu custo, implica em um grande sacrifício financeiro. Em razão disso, é preciso ter extremo cuidado na compra de imóvel, para que esse sonho se torne realidade e não um pesadelo. Para tanto, é imprescindível que o comprador tenha ciência das diligências prévias que devem ser feitas e dos riscos de se negligenciá-las.

Como observado acima, a negligência pode acarretar a compra de imóvel de quem não é o dono, impossibilitando a sua transferência para o comprador; a perda do imóvel, caso existam dívidas que incidam sobre ele, o vendedor se torne insolvente com a venda, empresa da qual o vendedor seja sócio seja insolvente, ou locatário preterido queira exercer seu direito de preferência; ou a restrição no uso do imóvel adquirido, em razão de ônus que recaia sobre ele, como usufruto e servidão, ou existência de contrato de locação com cláusula de vigência.

É possível minimizar esses riscos, mediante a exigência e análise de uma série de documentos sobre o vendedor e o imóvel, que evidenciem a boa-fé do comprador, possibilitando a defesa de seus interesses, ainda que configurada a má-fé do vendedor. Minimizam-se, também, esses riscos com a assinatura de um compromisso de compra e venda que preveja, sobretudo, o pagamento da maior parte do preço após a outorga da escritura de compra e venda.

Todo negócio possui um risco intrínseco. No caso da compra de imóvel esse risco, em regra, tem um impacto maior na saúde financeira do comprador, em decorrência do valor envolvido. É necessário, por isso, que o comprador tenha ciência dos riscos envolvidos com sua conduta, a fim de verificar se pode ou não assumi-los.